الزام به تنظیم سند رسمی
مفهوم سند رسمی

قانون مدنی در ماده 1258 ، اسناد کتبی را به عنوان یکی از ادله اثبات دعوی برشمرده و متعاقب آن در ماده 1284 در تعریف سند چنین مقرر داشته است : « سند عبارتست از هر نوشته که در مقام دفاع یا دعوا قابل استناد باشد . » تعریف ماده 1284 قانون مدنی از جمله گویای این است که سند باید بصورت مادی و تجسم بیرونی داشته باشد .

ماده 1287 قانون مدنی ؛ سند رسمی را چنین تعریف نموده است : « اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است . » بنابر تعریف مذکور سند برای اینکه رسمی باشد باید سه شرط داشته باشد :

1 ـ سند توسط مامور رسمی تنظیم شود : تنظیم سند بوسیله مامور رسمی از این جهت است که مامور رسمی تابع نظامات خاصی است و برای اجرای قانون مسئولیت دارد و قانون نیز به او اعتماد دارد .

2 ـ مامور رسمی برای تنظیم سند صلاحیت داشته باشد : صلاحیت هر مامور دولتی طبق دستورالعملهای مربوطه به « شرح وظایف » هر مامور می باشد . بنابراین سند تنظیمی باید در محدوده صلاحیت مامور باشد تا رسمی تلقی شود و چنانچه مامور خارج از حدود اختیارات و یا صلاحیت خود سندی تنظیم نماید ؛ سند تنظیم شده رسمی نیست و چنانچه دارای مهر و امضاء طرف اشد می توان آن را سند عادی تلقی نمود . مثل اینکه مامور گمرک سند بیع یا اجاره تنظیم نماید یا سردفتر اسناد رسمی ، سند نکاح تنظیم کند .

3 ـ تنظیم بر طبق مقررات قانونی : چنانچه سندی توسط مامور رسمی و در حدود صلاحیت او تنظیم شود ، لیکن در تنظیم سند تشریفات قانونی رعایت نشده باشد سند تنظیم شده رسمی نمی باشد . مثل اینکه سردفتر اسناد رسمی بدون احراز هویت طرفین معامله را ثبت نماید یا سند تنظیمی را امضا نکند . در مورد عدم رعایت تشریفات یک استثنا وجود دارد و آن در مورد عدم رعایت مقررات مربوط به حق تمبر است . ماده 1294 قانون مدنی در این مورد می گوید : « عدم رعایت مقررات راجعه به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت خارج نمی کند »

الزام به تنظیم سند رسمی

مرحله آخر بیع و انتقال رسمی یک ملک یا دارایی ، حضور طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم یک سند رسمی است که معمولا فروشندگان به دلایل متنوعی مانند بالا رفتن قیمت ملک و دارایی یا عدم توانایی بر انجام تعهداتی مانند فک رهن از انجام آن اجتناب می‌کنند ؛ در حالی که مبالغ زیادی از ثمن معامله را نیز دریافت کرده‌اند.

در ابتدا وقتی دو طرف قراردادی را امضا می‌کنند ؛ زمان و تعهدات مشخص و واضحی را برای انجام آن تعیین می ‌کنند مانند تسویه خریدار در مدت ‌زمان مشخص و یا حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی پس از 1 یا ۲ ماه از بستن قرارداد.

خریدار پس از انجام تعهدات خود در زمانی که در سند مشخص شده است، برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حاضر می شوند و در صورت حضور فروشنده ، مراحل انتقال سند رسمی به صورت کامل و تام انجام می‌شود، در غیر این صورت خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده به تاریخ همان روز را از دفترخانه دریافت کند.

منظور از این اصطلاح حقوقی این است که شخصی ملک یا هر چیز دیگری را خریداری کرده و مالک سابق حاضر به امضای انتقال سند مالکیت به مالک جدید نیست که این تخلف از قوانین به دلایل مختلفی رخ می‌دهد.

اصولا این قبیل دعاوي به دو دسته مالي و غيرمالي تقسيم مي‌شوند که تشخيص مالي و غير مالي بودن يك دعوی براي ارائه دهنده آن بسيار مهم است زيرا دعواي مالي و غير مالي از نظر هزینه دعوی (اصطلاحا تقويم) ، هزينه دادرسي ، قابلیت درخواست تجديدنظر کردن يا نکردن دعوا با يكديگر متفاوت هستند . برای نمونه ، مطالبه يك وجه و مال ، مشخصا یک دعوای مالي و دعواي طلاق يك دعواي غيرمالي واضح است ، اما بعضي از دعاوی نظير الزام به تنظيم سند رسمی از حيث مالی يا غير مالی بودن آن كمي مبهم و پیچیده است. برای حل اين مشكل بايد گفت که چون اصل اختلاف و دعوا برای یک مال است (مانند ملک ، خودرو و …) لذا این قبیل پرونده ها نیز در زمره پرونده های مالی در نظر گرفته می شوند .

موانع دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت بانک یا هر جای دیگری نباشد ؛ چرا که در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه درخواست کند.

 همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی و واقعی مورد معامله نباشد ، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی امکان پذیر نیست چرا که وی اقدام به فروش مالی کرده است که قانوناً و از نقطه نظر حقوقی متعلق به او نبوده است .

باید توجه داشت که معمولاً مردم به موجب مبايعه اقدام به خرید آپارتمان (مال غیر منقول) با یک مبلغ مشخص می کنند و توافق می کنند که مبلغ توافق شده را در زمان تنظيم مبايعه نامه (قولنامه) و مابقی مبلغ را پس از تحويل ملك و پس از تنظيم سند رسمي، در آن واحد در دفترخانه پرداخت کنند. ولی علي رغم گذشت زمان مقرر براي حضور در دفترخانه و انجام نقل و انتقال، فروشنده ممکن است به بهانه هاي نامربوط از جمله افزايش قيمت ملك و طلب مبالغ اضافه از انجام وظيفه قانوني خويش مبني بر تنظيم سند رسمي اجتناب نمايد. در این هنگام  خریدار می تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست حكم مبني بر «الزام خوانده (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي انتقال» بنام خود کند.

0 پاسخ

ارسال یک پاسخ

می خواهید در گفتگو ها شرکت کنید؟
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *