دعوی ابطال سند رسمی غیر منقول

به قلم : دکتر یوسف خلج وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ، پس از ثبت ملک و صدور سند مالکیت ، دولت فقط شخصی را که اسم او در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است را به عنوان مالک واقعی ملک خواهد شناخت.
با وجود این حکم قانونی شاید در ابتدا به نظر آید که دعوی ابطال سند رسمی غیر منقول از نظر قانونی منتفی است و سند مالکیت فصل الخطاب خواهد بود و با وجود آن هیچگونه دعوایی برای ابطال و از اعتبار انداختن آن در محاکم دادگستری مسموع نمی باشد . اما باید از این تصور دست کشید چرا که :
اولا در خصوص ثبت عمومی مقرر در قانون ثبت و در همان ماده 22 یاد شده ، استثنایی برای جاری شدن حکم مزبور مقرر گردیده است . البته در خصوص این که آیا زغایت مقررات مذکور در ماده مزبور ، مربوط به تشریفات و مراحل مقرر برای صدور سند مالکیت از اجرای شروع آن که اظهار نامه و تعیین حدود و اعلان رسمی و … است و یا اینکه همه مقررات قانونی را شامل می شود یا خیر ؛ اختلاف نظر وجود دارد و به طور خلاصه و صرفنظر از استدلال دو طرف به نظر نظریه اول که عبارت است از منظور از رعایت مقررات همان مقررات یاد شده برای صدور سند مالکیت است ، قوی تر می باشد.
ثانیاً صدور سند مالکیت ممکن است بر اساس مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت باشد که بر اساس آن اشخاصی که سند عادی دارند با رعایت تشریفات مقرر در آن مواد در محدوده زمانی تعیین شده می توانند در خصوص صدور مالکیت خارج از تشریفات و مقررات قانون ثبت اقدام نماید . در این موارد با عنایت به عادی بودن سند مبنای صدور سند مالکیت رسمی ، امکان طرح دعوی ابطال سند رسمی غیر منقول بسیار بیشتر از مورد اول است ، چرا که ممکن است شخصی با سند عادی ساختگی مبادرت به دریافت سند رسمی کرده باشد فلذا امکان طرح این گونه دعاوی بسیار محتمل تر می باشد.
ثالثاً بر طبق قوانین مختلف مربوط به ملی شدن جنگل ها و مراتع مصوب 1346 و همچنین قوانین مربوط به موات بودن اراضی به تشخیص مراجع قانونی از قبیل وزارت مسکن و شهرسازی با هیات های مشخص شده در آن قوانین ممکن است برای اراضی ملی و یا مواردی که سابقا برای آن اراضی ملی و یا موات تشخیص داده شوند و این مواد نیز از جمله مواردی است که ممکن است به ابطال سند رسمی غیر منقول منجر شود که سابقاً برای آن اراضی دریافت شده است و در برخی موارد مانند قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع ، اشخاص ذینفع حق اعتراض به ابطال سند رسمی خود را دارا گشته اند.
رابعاً در برخی موارد نیز قوانین و مقررات در اخذ اسناد رسمی رعایت شده است و تمامی اقدامات برای صدور یا انتقال اسناد رسمی لحاظ گردیده است لیکن شخص ثالثی به ادعای حق تقدم و ذینفعی مقدم بر شخصی که سند مالکیت را در حال حاضر دارد ، مبادرت به دعوی ابطال سند رسمی غیر منقول نماید ، مشروط به اینکه شخصی که به موجب مبایعه نامه ها ، مالی را خریداری نموده و سپس رای دادگاه و یا رضایت مالک به ملکیت آن ملک به صورت رسمی به او منتقل شده است . پس از صدور سند شخصی با استناد به سند عادی که تاریخ آن مقدم بر تاریخ معامله مالک رسمی فعلی ، ادعای ابطال معامله ثانویه را نموده و بر این اساس طرح دعوی ابطال سند رسمی می نماید که این دعوی در صورت اثبات تقدم انتقال ملک به این شخص سند رسمی صادره به نام منتقل الیه فعلی ابطال شده و سند رسمی به نام شخص معترض صادر خواهد شد .  
خامساً درلایحه قانونی مربوط به رفع تعارض از اسناد مالکیت مصوب 1338نیز به شخصی که تاریخ انتقال سند او مقدم است حق درخواست ابطال سند مالکیت منتقل الیه ثانویه اعطا گردیده است . شخصی که سند انتقال او موخر است طبق ماده 3 آن لایحه قانونی حق دارد ظرف مدت 2 ماه از ابلاغ ابطال سند او به بخش معارض حق اعتراض در دادگاه عمومی برای ابطال نظریه هیات عالی نظارت و یا رئیس ادراه ثبت سند داده شده تا دادخواست ابطال سند را مطرح نماید .
سادساً در برخی از قوانین و مقررات حاکمیتی من جمله لایحه قانونی تملک اراضی و ابنیه مورد نیاز برای طرح های عمرانی و نظامی مصوب 1358 و همچنین ماده 9 قانون اراضی شهری مصوب 1360 و قانون زمین شهری مصوب 1366 نیز به دستگاه های دولتی حق تملک اراضی اشخاص به صورت یک طرفه و رعایت تشریفات مربوط در آن قوانین اعطا شده است که بر اساس آنها دستگاه دولتی حق دارد و اراضی مورد نیاز را تملک نموده و سند رسمی مالکیت به نام مورد دریافت دارد . به اشخاص ذینفع یا همان مالکین اراضی مزبور نیز این حق داده شده که در صورت عدم رعایت تشریفات مربوط باید دادخواست ابطال سند رسمی صادر شده بر اساس این قوانین را مطرح نمایند. موارد یاد شده فوق جزو مهمترین مصادیقی است که ممکن است طرح دعوی ابطال سند رسمی غیر منقول در محاکم دادگستری مطرح گردد . دعاوی مزبور از جمله دعاوی مهم و حساس بود و از طرح و دفاع از آنها نیاز به دانش حقوقی و تخصص لازم در زمینه قوانین مربوط به املاک و اراضی را دارد .
فلذا نظر به پیچیدگی ها و حساسیت های مربوط به قوانین و مقررات مربوطه و عدم وجود سابقه فقهی و حقوقی در دعاوی مربوط به آن ، رسیدگی به دعاوی مزبور و یافتن حکم صریح و قانونی راجع به آن را برای قضات و وکلا ناآشنا با آن مقررات بسیار حساس و خطرناک می نماید ، بنابراین توصیه اکید آن است که اشخاص عادی قبل از طرح دعاوی مربوط به ابطال اسناد رسمی مالکیت حتما و اکیداً از مشاوره تخصصی افراد متبحر و متخصص در این خصوص بهره مند شوند .

1 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

دوست دارید به بحث ملحق شوید؟
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *