سرقفلی معمولا پولی است که مالک مازاد بر مبلغ اجاره از مستاجر دریافت می کند ، اما حق کسب و پیشه مبلغی است که در ازای تخلیه یا انتقال دادن ملک استیجاری از طرف مالک به مستاجر پرداخت می گردد . حق کسب و پیشه اکثرا در طول زمان و از طریق شکل فعالیت تجاری ، لوکیشن ملک و شهرت تاجر کسب می شود .

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

سرقفلی غالباً به پولی که مالک مازاد بر مبلغ اجاره از مستاجر می گیرد گفته می شود . اما حق کسب و پیشه پولی است که در ازای تخلیه یا انتقال دادن مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود . اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری ، مکان و متراژ ملک ، شهرت تاجر و موارد این چنینی به دست می آید .

قرارداد بین موجر و مستاجر

مهمترین نکته ای که در رابطه موجر و مستاجر بایستی به آن دقت کرد این است که روابط آنها برطبق کدام قانون و براساس چه شرایطی تنظیم می گردد . اگر دو طرف قرارداد اجاره تمایل داشته باشند ، رابطه استیجاری خود را بر طبق قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند باید به مسائلی در اجاره نامه خود دقت داشته و آن ها را رعایت کنند .
چنانچه قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد بایستی آن را امضا کنند و یا اینکه چنانچه اصل قرارداد اجاره مربوط به پیش از سال ۱۳۷۶ باشد اما دو طرف ، قراردادشان را پس از زمان لازم الاجرا شدن این قانون به طور مثال در سال ۷۹ تمدید کرده باشند ، قراردادشان مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد شد و ارتباط شان براساس قانون سال ۱۳۵۶ تنظیم می شود و برطبق این قانون با آنها رفتار می گردد .

حق کسب و پیشه

آیا اشخاصی که ارتباطشان را براساس قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم می کنند ، حق سرقفلی به آنها تعلق می گیرد؟

یک وکیل در تهران در پاسخ این سوال عنوان می کند که چنانچه مالک ، ملک تجاری اش را به شخص دیگری اجاره دهد این امکان را دارد که پولی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر بگیرد و پس از اتمام زمان اجاره و تخلیه مستاجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادلانه و منصفانه روز از مالک بگیرد .
جهت این مسئله نیز چنانچه میان دو طرف ، توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با مشخص کردن کارشناس قیمت عادله روز را مشخص می کند و کارشناس هم برای مشخص کردن قیمت عادله مکان تجاری و شکل استفاده از آن و لوکیشن ملک و … را در نظر می گیرد و در صورتی که هر کدام از دو طرف، نسبت به این قیمت اعتراضی داشته باشند این امکان را دارند که از دادگاه درخواست ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان را داشته باشند .

چنانچه مالک هنگام اجاره ملک ، سرقفلی دریافت نکرده باشد اما مستاجر مغازه را با سرقفلی به شخص دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه خواهد بود ؟

در صورتی که مالک سرقفلی نگرفته باشد اما مستاجر با گرفتن سرقفلی ملک تجاری را به شخص دیگری اجاره دهد بعد از اتمام مدت اجاره مستاجر دوم حق درخواست استرداد سرقفلی خود را از مالک ندارد و با اتمام مدت اجاره وظیفه دارد که مغازه را تخلیه کرده و چنان چه مدعی است که حقی دارد به شخصی که ملک تجاری را از او اجاره کرده، مراجعه کند .

در مشاوره حقوقی به شما می گوییم که برطبق قانون و مطابق قرارداد چنانچه مستاجر حق انتقال به دیگری را نداشته باشد ، آیا این امکان را دارد که مالک را مجبور به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند ؟ در صورتی که مستاجر حق انتقال به دیگری نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک همچنان هم حق انتقال به دیگری نداشته و بعد از اتمام مدت اجاره موظف به تخلیه مغازه تجاری است و با این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته ، مالک بایستی به هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به او سرقفلی را پرداخت کند .

آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال ۷۶ قرارداد اجاره را تنظیم کرده است ، تعلق می گیرد ؟

در پاسخ می توان اینگونه گفت که قاعدتاً مطابق قانون سال ۷۶ اصل بر این است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرطی که در زیر به آن ها اشاره می شود وجود داشته باشد :
۱ ـ ضمن عقد اجاره شرط شود تا هنگامی که ملک مورد اجاره در اختیار مستاجر است ، مالک این حق را ندارد که اجاره بها را افزایش دهد یا این که ملک را تخلیه کند و متعهد می گردد در هر سال ملک را به همان مبلغ سابق به او واگذار کند . در این حالت مستاجر این امکان را دارد که برای اسقاط حق خود پولی را تحت عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر بگیرد .
۲ ـ در ضمن عقد اجاره این شرط گذاشته شود که مالک ، ملک را به فرد دیگری غیر از مستاجر اجاره ندهد و در هر سال آن را به طبق اجاره متعارف به مستاجری که ملک را در اختیار دارد واگذار کند . مستاجر می تواند جهت اسقاط حق خود و یا تخلیه محل پولی را تحت عنوان سرقفلی درخواست و دریافت کند .

چنانچه زمان اجاره به اتمام برسد و مستاجر پولی تحت عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا این امکان را دارد مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند ؟

جوابی قانونی این سوال خیر است.چرا که بر طبق قانون سال ۷۶ فقط در حالتی که مستاجر پولی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، این حق را دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را پس بگیرد .
یکی از مسائل حائز اهمیت و چالشی این است که چنانچه مستاجر بدون رضایت مالک ، عین مستاجره را به شخص دیگری انتقال دهد و از سوی دیگر بر طبق قرارداد حق انتقال به دیگری را هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا نه ؟ در این شکل چنانچه مغازه پس از لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به دیگری واگذار شود ، در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل انتقال به غیر مستاجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد .

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *