همان طور که می دانید یکی از اصلی ترین قوانینی که در مورد قراردادهای فروش وجود دارد این است که تمام جزئیات مربوط به مال مربوطه مشخص باشد. به عنوان مثال در یک قرارداد خرید و فروش ( که در زبان حقوقی به آن بیع گفته می شود) ، قبل از هر چیزی باید مورد معامله مشخص باشد. فرضاً در صورتی که تصمیم به خرید یک تکه زمین دارید، باید موقعیت و شرایط زمین را به خوبی بدانید و همه چیز مشخص باشد. حال در صورتی که ملک را خریداری کردید، تعهدی بر فروشنده خواهد بود که باید بر اساس آن مبیع ( مالی که فروخته شده است) را به خریدار تحویل دهد. به چنین اصلی بر اساس ماده 367 قانون مدنی با نام الزام به تحویل مبیع مشخص شده است!

یادتان باشد که این تحویل باید به نحوی صورت بگیرد که تمام حق مال به خریدار تحویل بگیرد و او بتواند به هر نحوی از آن استفاده ببرد. در صورتی که خریدار نتواند مبیع را در اختیار داشته باشد و اصولاً قادر به فروش و انتفاع از آن نباشد، عقد بیع باطل خواهد بود. در ادامه بیشتر به این مسئله پرداخته ایم. با ما همراه باشید

موارد بطلان بیع و عدم امکان تحویل مبیع

همان طور که گفتیم برخی مواقع ممکن است مشکلاتی در رابطه با قراردادهای بیع به وجود بیاید که یکی از رایج ترین آن ها این است که امکان تحویل مبیع وجود نداشته باشد. این مسئله زمانی پیش می آید که فروشنده از همان ابتدا نیز حق فروش مبیع را نداشته است و علیرغم علم به این مسئله، باز هم اقدام به عقد قرارداد بیع نموده است. در چنین شرایطی اساساً قرارداد بیع باطل می شود و خریدار می تواند ثمن معامله( مقدار پولی که برای خرید مال پرداخت کرده است) را دریافت کرده و حتی در مواقعی خسارت نیز بگیرد!

اما برخی مواقع عدم امکان تحویل مبیع، مربوط به زمان بعد از معامله می شود. به این معنی که در ابتدا فروشنده حق فروش ملک را داشته و به عبارت دیگر مال مربوطه امکان تسلیم را داشته است اما پس از عقد قرارداد و به دلیل اهمال یا غفلت فروشنده، مال مزبور تلف شده باشد، باید مشابه یا معادل همان مال را پرداخت کند. در صورتی که نتواند معادل آن را پیدا کند، باید به اندازه ی نرخ کنونی آن، وجه نقد پرداخت نماید.

آن چه که از این متن متوجه شده ایم این است که امکان تسلیم یا عدم تسلیم مبیع، فرقی در ماجرا ایجاد نمی کند و در صورتی که معامله صورت گرفته باشد، چه اینکه مال مورد نظر قابلیت تسلیم داشته باشد و چه خیر، باید معادل آن به خریدار تحویل داده شود.

اما در صورتی که به هر دلیلی فروشنده ( بایع) از تحویل مال فروخته شده اجتناب کند، شما می توانید با مراجعه به دادگاه های ذی صلاح، تقاضای الزام فروشنده به تحویل مال فروخته شده را داشته باشید. باید بدانید که تنها در دو صورت است که دادگاه رای به تحویل مبیع می دهد:

اول از همه این که زمان مشخصی برای تحویل مبیع معین نشده باشد یا این که مهلت زمانی آن گذشته باشد!

الزام به تحویل مبیع مشاعی

یکی از نکاتی که همواره برای موکلین عزیز سوال است این می باشد که تکلیف برخی از اموال یا املاکی که مشاعی هستند چه می شود؟ آیا می توان فروشنده را ملزم به تحویل مبیع مشاعی کرد؟! در پاسخ به این سوال باید بگوییم که بیشتر کارشناسان بر این عقیده هستند که تا زمان تقسیم ملک مزبور به قطعات مفروض، امکان الزام به تحویل مبیع وجود ندارد.

به همین دلیل است که توصیه می کنیم چنان چه تمایل دارید زودتر از امتیاز بهره وری از ملک خود بهره مند شوید، از خریدن املاک مشاعی خودداری کنید. مشاوره حقوقی با وکیل می تواند بهترین راهکار شما برای پیشگیری از چنین مشکلاتی باشد.

دعوای الزام به تحویل مبیع منقول یا غیر منقول

یکی از اصلی ترین نکاتی که درباره ی الزام به تحویل مبیع وجود دارد این است که آیا مال مزبور منقول است یا غیر منقول؟!
اول باید بدانید که اموالی که قابلیت جا به جایی داشته باشند( مثل طلا، خودرو و …) اموال منقول هستند و اموالی که نمی توان آن ها را جابه جا کرد( مانند زمین، آپارتمان و…) اموال غیر منقول گفته می شوند.

در صورتی که مال منقول باشد و فروشنده از تحویل مبیع خودداری کند، خریدار می تواند به دادگاه ذی صلاح مراجعه کرده و تقاضای الزام به تحویل مبیع را داشته باشد. دادگاه پس از بررسی لازم حکم مربوطه را صادر خواهد کرد و به این ترتیب خریدار می تواند مال را از پایه تحویل بگیرد.

اما وقتی که پای اموال غیر منقول وسط باشد، مسئله اندکی پیچیده تر و سخت می شود. در دعاوی الزام به تحویل مبیع غیر منقول، قبل از هر چیزی باید مالکیت خریدار نسبت به مبیع مورد اثبات قرار بگیرد. به این صورت خریدار با در دست داشتن مدارک مالکیت مبیع به دادگاه مراجعه کرده و ثابت می نماید که فروشنده هنوز مبیع را به او تحویل نداده است.

حالا ممکن است چندین مسئله ی مختلف مطرح باشد:

خریدار باید بداند که تنها در صورتی می تواند دادخواست الزام به تحویل مبیع داشته باشد که مهلت زمانی فروشنده برای تحویل مبیع گذشته باشد!

البته این مورد شامل استثنائاتی هم هست. به عنوان مثال در مورد پیش فروش آپارتمان ماجرا اندکی فرق می کند و خریدار در ابتدا باید از طریق داوری دادخواست خود را مطرح کند. در صورتی که در مهلت زمانی مشخص، رای داوری صادر نشود، خریدار می تواند با مراجعه به دادگاه ذی صلاح ( که معمولا در همان محل ملک است) دادخواست الزام به تحویل مبیع را ارائه کند.

در مورد الزام فروشنده به تحویل مال، نکته ی دیگری که باید در نظر داشته باشید این است که عموماً این پرونده با دعاوی دیگری از جمله الزام به تنظیم سند رسمی نیز همراه خواهد بود. به این ترتیب شما باید قبل از هر چیزی از دادگاه بخواهید که فروشنده را وادار به تنظیم سند رسمی در دفاتر ثبت بنماید و بعد از آن به سراغ الزام به تحویل مبیع بروید.

این دسته دعاوی، همان طور که گفتیم پیچیدگی های مخصوص به خود را دارند که بدون حضور و نظر یک وکیل حقوقی امکان حل و فصل آن ها شاید وجود نداشته باشد. به همین دلیل است که توصیه می کنیم از همان مراحل اولیه ی تنظیم یک قرارداد بیع، وکیلی خبره و کارکشته را در کنار خود داشته باشید تا شما را از چالش های پیش رو آگاه کند.

اجرت المثل عدم تحویل مبیع

همان طور که گفتیم در صورتی که فروشنده مبیع را در مهلت مقرر به خریدار تحویل ندهد، مشمول پرداخت خسارت خواهد بود که اساساً به آن اجرت المثل عدم تحویل مبیع می گویند. به این صورت باید به ازای مدت زمانی که از تحویل مبیع خودداری کرده باشید، مبلغی را تحت عنوان اجرت المثل به خریدار پرداخت نماید.

به خاطر داشته باشید که تقاضای اجرت المثل عدم تحویل مبیع باید در دادخواستی جداگانه به دادگاه ارائه شود و تعیین مبلغ اجرت المثل نیز بر عهده ی دادگاه خواهد بود.

دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره

شاید برای شما هم پیش آمده باشد که ملکی را اجاره کرده باشید اما مالک از تحویل کلید آن ملک به شما خودداری کرده باشد. خب این مسئله متاسفانه به کرات رخ می دهد. قبل از هر چیزی باید بدانید که برای ارائه ی دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره ، باید قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر امضا شده باشد و تاریخ تحویل نیز مشخص گردد!

نکته ای که باید در این مورد بدانید این است که دادگاه ذی صلاح برای رسیدگی به این دسته از دادخواست ها، محل ملک مزبور می باشد.

در نهایت این که امیدواریم این مطلب برایتان مفید بوده باشد. یادتان نرود که برای کسب بهترین نتیجه از دعاوی حقوقی خود، به بهترین وکیل احتیاج دارید. وکلای مجموعه ی سفیر صلح همواره آماده ی پاسخ گویی به سوالات شما هستند!

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *