دعوای صاحب خانه و مستاجر شاید یکی از رایج ترین و در عین حال قدیمی ترین دعاوی حقوقی باشد. از دیدگاه یک مستاجر هیچکس به اندازه ی صاحب خانه ظالم و مال مردم خور نیست و از طرفی مالک نیز همیشه تصور می کند که حق و حقوق او رعایت نشده است و برای احقاق حق خود تلاش می کند. اما در این میان قوانین مشخصی برای رابطه ی میان مستاجر و موجر وجود دارد. عموماً یکی از مشکلاتی که بیشتر مواقع صاحب خانه ها با آن دست و پنجه نرم می کنند گرفتن حکم تخلیه ملک مسکونی است. در این مطلب تصمیم داریم به تفصیل راجع به این مسئله صحبت کنیم و بگوییم چه راهکارهای قانونی ای برای حل این معضل وجود دارد. با ما همراه باشید.

در واقع یکی از اصلی ترین حقوقی که برای مالک ملک در نظر می گیرند، تخلیه ملک مسکونی است. این تخلیه می تواند به دلیل اتمام مدت زمان اجاره باشد. برخی مواقع هم به دلیل تخلفات مستاجر، مالک تصمیم می گیرد که حکم تخلیه ملکش را بگیرد. اصلی ترین نکته این است که بدانیم کدام یک از قوانین مربوط به اجاره، در مورد تخلیه ملک صدق می کند.

به عنوان مثال در صورتی که مستاجر ملک مسکونی شما را تبدیل به مکانی تجاری کرده باشد و از آن استفاده تجاری می برد، می توانید  بر اساس قوانین مربوط به تغییر کاربری ملک، حکم تخلیه ملکتان را بگیرید.

خیلی مواقع ممکن است اساساً کار به دادگاه نکشد و شورای حل اختلاف با برگرداندن مبلغ رهن منزل به مستاجر، دستور تخلیه ملک را صادر کند. اما در صورتی که اجاره نامه ای که توسط طرفین امضا شده است، فاقد شرایط شکلی اجاره نباشد، موجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و تقاضا کند که حکم تخلیه ملک مسکونی صادر شود.

شرایط شکلی اجاره در قانون سال 1376 چیست؟

معمولاً این شرایط دو تا هستند که به شرح ذیل می باشند:

اول از همه باید دو نسخه از اجاره نامه وجود داشته باشند. ماده 2 قانون روابط مالک و مستاجر که در سال 1376 تنظیم شده است، چنین می گوید که حتما باید دو نسخه از اجاره نامه وجود داشته باشد و هریک از این نسخ در دست یکی از طرفین قرارداد باشد. به این ترتیب امکان دستکاری و اضافه کردن موارد و تبصره های جدید به قرارداد از بین خواهد رفت. باید بدانید که قانون در این رابطه بسیار صریح است و با جدیت بر آن تاکید می کند.

دومین نکته این است که پای قرارداد را باید دو شاهد عاقل و بالغ امضا کنند. به این ترتیب موارد مندرج در قرارداد اجاره به تایید آن ها نیز می رسد.

اظهارنامه تخلیه ملک

بعد از شکایت موجر به دادگاه یا شورای حل اختلاف، اظهارنامه ای به دست مستاجر خواهد رسید که در آن دلیل تخلیه ملک مسکونی ذکر می شود. به عنوان مثال ممکن است در این اظهارنامه درج شود که به علت عدم پرداخت اجاره بها، یا اتمام موعد قرارداد، باید ملک مزبور را تخلیه کند. عموماً در این اظهارنامه، یک ماه به مستاجر فرصت داده می شود تا ملک را تخلیه کرده و اجرت المثل اجاره بها و …را بپردازد.

همچنین در این اظهارنامه ممکن است، از مستاجر درخواست شود که هر چه سریع تر به تسویه هزینه های آب، برق و …نیز اقدام نماید.

حکم تخلیه منزل مسکونی

زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند.

عموما چندین شرایط باید تحقق پیدا کند تا موجر اجازه پیدا کند تا حکم تخلیه منزل مسکونی را خواستار شود:

اول از همه باید مدت اجاره به پایان رسیده باشد ولی مستاجر هنوز در ملک حضور دارد و از تخلیه ی آن سر باز می زند.

سه ماه از موعد پرداخت اجاره بهای ملک گذشته است اما هنوز موجر هیچ گونه وجهی از مستاجر خود دریافت نکرده باشد.

برخی مواقع هم ممکن است که مستاجر برخلاف مفاد اجاره نامه، از ملک مزبور برای موارد غیرقانونی و غیرمشروع استفاده کند. در چنین شرایطی نیز موجر می تواند درخواست حکم تخلیه منزل مسکونی خود را داشته باشد.

ملکی که توسط مستاجر اجاره شده است، به شخص دیگری انتقال پیدا کرده باشد.

هر یک از شروط چهارگانه ی بالای که اتفاق افتاده باشد، موجر می تواند به مراکز قانونی ذی صلاح مراجعه کرده و حکم تخلیه ی منزل را بگیرد. البته همان طور که گفتیم شرایط مختلفی بر این مسئله حاکم است. به عنوان مثال در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد، موجر می تواند به اداره ی ثبت اسناد مراجعه کرده و حکم تخلیه را اخذ نماید. بعد از آن باید به سراغ دفتری برود که قرارداد اجاره به طور رسمی در آن تنظیم شده است و در نهایت تقاضای صدور اجراییه را ارائه کند.

نحوه اجرای دستور تخلیه

در صورتی که موجر تصمیم به تخلیه ملک مسکونی خود را داشته باشد. باید یک کپی از اجاره نامه و هم چنین سند مالکیت خود را در ابتدا به شورای حل اختلاف ارائه کند. بعد از این که مراحل اولیه طی شد، این دادخواست به دست قاضی شورا خواهد رسید.

اولین کاری که قاضی شورا انجام می دهد این است که تقاضا و سپس شرایط شکلی اجلاره را بررسی می کند. در صورتی که هیچ گونه اشکالی در این موارد وجود نداشت، مبلغ رهن یا ودیعه منزل را از موجر دریافت کرده و سپس دستور تخلیه ی ملک مسکونی را صادر می کند.

البته باید بگوییم که همواره مسائل به همین سادگی نیز پیش نخواهند رفت. به عنوان مثال ممکن است مستاجر ادعای جعلی بودن قرارداد را بکند. به این ترتیب می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و شکایت خود را اعلام کند. در صورتی که مشخص شد که ادعای مستاجر درست بوده است، می تواند به طور موقت جلوی اجرای حکم تخلیه را بگیرد و به این ترتیب از تخلیه منزل مسکونی جلوگیری کند.

نکته ای که باید بدانید این است که در چنین شرایطی احتیاجی به صدور اجرائیه نیست. در حقیقت تقریباً یک هفته طول می کشد تا درخواست تخلیه ارائه شود و شورا نیز تصمیم خود را بگیرد و در نهایت دستور تخلیه را صادر نماید. این حکم توسط مامور ابلاغ و اجرا می شود و هیچ گونه تاخیری در این زمینه جایز نیست.

یکی از رایج ترین اتفاقاتی که در چنین مواقعی رخ می دهد این است که عموماً موجر به بهانه ی عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستاجر یا وارد کردن خسارت به منزل مسکونی، از مبلغ ودیعه برمی دارد. اما باید بدانید که چنین حقی برای موجر قائل نشده است. تنها کاری که او می تواند انجام دهد این است که از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف، نسبت به چنین ادعایی، درخواست جداگانه ای ارائه کند. به این ترتیب قرار تامین خواسته مبلغ ودیعه صادر می شود و تا زمانی که رای مورد نظر قطعی شد، می توان از این مبلغ برداشت نماید.

گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد

همان طور که در اوایل این متن توضیح دادیم در صورتی که روند گرفتن حکم تخلیه از سوی شورای حل اختلاف باشد، حدود 1 هفته زمان می برد. اما در صورتی که از طریق دادگاه اقدام کرده باشید، ممکن است این روند اندکی طولانی تر شود.

وکیل تخلیه ملک

برای حل هرگونه مشکل حقوقی، به یک وکیل پایه یک دادگستری احتیاج دارید. روند گرفتن حکم تخلیه ملک مسکونی، کار آزار دهنده و پر دردسری است. توصیه می کنیم در چنین مواقعی به سراغ یک وکیل با تجربه و ماهر در زمینه ی تخلیه ملک بروید.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *