تعارض دو سند عادی

وقتی که صحبت از مالکیت می شود، تنها چیزی که به ذهنمان می رسد، تنظیم سند است. اما متاسفانه به دلایل زیادی که تا به حال در مطالب پیشین گفته ایم، خیلی وقت ها امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و این مسئله آغاز مشکلات و دردسرهاست!

یکی از اصلی ترین مشکلات مربوط به اسناد عادی، تعارض دو سند عادی می باشد. اما منظورمان از این حرف چیست؟ برای این که بخواهیم توضیحات بیشتری در این باره ارائه کنیم باید در ابتدا به توضیح واژه ی تعارض بپردازیم

تعارض در لغت به معنای تقابل و قرار گرفتن دو چیز در برابر هم است. در دایره العارف حقوقی، زمانی از تعارض دو سند عادی صحبت می کنیم که اصولاً چهار شرط اصلی و اساسی وجود داشته باشند :

اول از همه این که این دو سند را نتوان با هم تجمیع کرد و اصولاً در مقابل هم باشند.

شرط دوم این است که حتما این دو سند نافی مفاد هم باشند. به این معنی که اختلاف زیادی میان محتوای آن ها وجود داشته باشد. به عنوان مثال یکی از اسناد باید مشخص کند که فلان خانه به نام آقای الف است اما سند دیگر نشان میدهد که خانه به نام آقاین جیم می باشد.

سومین شرط هم این است که دارای وحدت موضوع باشند. به این معنی که هر دو سند در مورد یک موضوع( به عنوان مثال فلان ملک در فلان منطقه) باشند.

چهارمین شرط هم این است که اصولاً هر دو سند دارای قابلیت استناد باشند. به این معنی که اگر جعلی بودن یکی از اسناد مشخص شود، دیگر بحث تعارض دو سند عادی شکل نمی گیرد و از همان ابتدا قابل استناد نخواهد بود.

نحوه حل تعارض  میان دو سند عادی

بارها پیش آمده است که شخصی یک ملک را با سند عادی به مالکیت چندین نفر در آورده است و همین مشکلات، ریشه ی تمام پرونده های تعارض اسناد عادی می باشد. به همین خاطر اولین توصیه ای که برایتان داریم این است که حتما فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی در دفاتر ثبت نمایید. چرا که اسناد رسمی همواره در برابر اسناد عادی ارجحیت دارند( مگر شرایط و وضعیت های استثناء)

اما دادگاه چگونه به حل اختلاف و تعارض میان دو سند عادی رسیدگی می کند؟ در چنین شرایطی دادگاه باید به فاکتورها و مسائل زیادی دقت داشته باشد. به عنوان مثال اگر فروشنده بتواند ثابت کند که خریدار اول، در انجام تعهدات خود کوتاهی کرده است، همین مسئله می تواند حق فسخ معامله و قرارداد را به او داده باشد! البته همه چیز به این سادگی نیست و تحقیقات و بررسی های زیادی لازم است که انجام گیرد.

ایا سند عادی اعتبار دارد؟

همواره توصیه کرده ایم که به هنگام خرید هرگونه مال و اموالی حتما به این نکته دقت داشته باشید که سند رسمی تنظیم کنید. اما همواره نمی توان به این سادگی به مسائل نگاه کرد. گاهی چاره ای جز تنظیم قولنامه و سند عادی باقی نمی ماند.

اما آیا اسناد عادی اعتبار لازم را در برابر دادگاه ندارند؟ در مطالب پیشین گفته ایم که تبدیل قولنامه به سند رسمی تک برگ چه دردسرها و مشکلاتی دارد . 

اما باید بگوییم که اسناد عادی هم برای خود اعتبار دارند و نمی توان کاملاً آن ها را فاقد ارزش حقوقی و قضایی دانست. مهم ترین مسئله زمانی پیش می آید که در واقع سند عادی در تعارض با یک سند رسمی قرار نگیرد.

به عنوان مثال چک و سفته از دسته اسناد عادی در نظر گرفته می شوند. نکته ای که باید در نظر داشته باشید این است که صرف نوشتن یک قولنامه در برگه های چاپی بنگاه یا آزانس های املاک باعث نمی شود که سند شما رسمی شود. برای این که سند رسمی داشته باشید، باید حتما توسط مامور تنظیم اسناد رسمی ، تنیظیم گردد، مامور مربوطه صلاحیت لازم برای تنظیم سند رسمی را داشته باشد و در نهایت این که سند بر اساس قوانین مدنی و حقوقی نوشته شده باشد.

در مورد چک و سفته که اسناد عادی هستند باید بگوییم که اعتبار لازم را در برخی مواقع دارند. به عنوان مثال اگر شخصی یک چک برگشتی از دیگر ی در اختیار داشته باشد، لازم نیست به دادگاه مراجعه کند. بلکه قادر است با مراجعه به اداره ثبت اسناد رسمی، از تمام مزایایی که برای اسناد رسمی قائل می شوند، برخوردار شود. اما در نهایت باید بگوییم که به هرحال نمی توان تغییری در ماهیت چک به وجود آورد و در نهایت باز هم یک سند عادی محسوب می شود.

چه زمانی سند عادی رسمی می شود؟

در مقاله تبدیل سند عادی به سند رسمی، به تفصیل درباره ی این موضوع صحبت کردیم و گفتیم که با کمک مشاوره حقوقی می توانید چنین روندی را در پیش بگیرید. 

نکته ای که بسیار مهم می باشد، بحث مربوط به اسناد قولنامه ای است. نکته ای که بیشتر عزیزان و موکلین ما نمی دانند این است که جهت دریافت سند رسمی 6 دانگ املاک قولنامه ای مشکلات زیادی بر سر راه خواهد بود.

اولین مشکل این است که بیشتر این اسناد قولنامه ای مربوط به املاک مشاع هستند یا این که به هر طریقی دچار مشکل می باشند. حتی ممکن است ملک مورد نظر اصولاً فاقد سند رسمی اولیه باشد. خریداری چنین املاکی اصلاً منطقی و عاقلانه نیست!

گاهی این املاک قولنامه ای در طرح های شهرداری قرار گرفته اند و یا این که به عنوان املاک توقیفی و مصادره ای شناخته می شوند. در نهایت این که باید بگوییم در صورتی که تصمیم دارید ملکی قولنامه ای را خریداری کنید، قبل از هر چیزی در مورد تمام ریسک ها و خطرات این کار تحقیقات کافی به عمل بیاورید. مشاوره حقوقی با یک وکیل پایه یک دادگستری نیز همواره می تواند مفید واقع شود.

معامله معارض با دو سند عادی

مهم ترین نکته ای که در مورد تعارض میان دو سند عادی باید بدانید، این است که اگر ملک مربوطه را از شخصی خریداری کرده اید و آن شخص، همان ملک را به دیگری نیز فروخته باشد، طبیعتا ًکلاهبرداری محسوب می شود و مشمول تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت.

قانون ما برای این که جلوی چنین سوءاستفاده هایی را بگیرد، مجازات شدیدی در نظر گرفته است: به موجب قانون در صورتی که شخصی در ابتدا عین مال یا منفعت آن را ( چه منقول و چه غیر منقول)  با تنظیم سند عادی به دیگری بفروشد و بعد از آن همان ال یا منافع آن را با سند رسمی به شخص دیگری واگذار کند، مشمول مجازات کیفری کلاهبرداری قرار خواهد گرفت و به حبس از 3 الی 10 سال محکوم خواهد شد.

چنین مجازات های پیشگیرانه ای هم متاسفانه باعث نشده است که برخی افراد از دست زدن به چنین جرم هایی خودداری کنند. اما می توان با استفاده از مشاوره های یک وکیل ماهر و خبره از چنین مشکلات حقوقی ای جلوگیری به عمل آورد.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *