در مورد دستور فروش ملک مشاع بازداشتی همان طور  که می دانید یکی از اصلی ترین حقوقی که یک طلبکار از فرد بدهکار دارد این است که به جهت تامین خواسته، می تواند درخواست توقیف اموال بدهکار را داشته باشد. تصور کنید که شما طلبی به اندازه مبلغ 50 میلیون تومان از دیگری دارید و تا زمانی که تکلیف شکایت شما مشخص شود، می توانید از دادگاه بخواهید که به اندازه ی مبلغ 50 میلیون تومان از اموال او را توقیف کنید! به این کار اصطلاحاً بازداشت اموال می گویند که از هرگونه خرید و فروش یا انتقال مال توسط مالک پیشگیری می کند!

اما گاهی مواقع ممکن است که ملک بازداشتی، مشاع باشد و مالکین دیگری نیز در آن سهیم هستند! در چنین مواقعی چندین سوال پیش می آید:

اول از همه این که آیا می توان ملک مشاع را بازداشت کرد؟

دوم این که آیا می توان دستور فروش ملک مشاع بازداشتی را درخواست کرد؟

در ادامه تلاش کرده ایم به این دو سوال بسیار مهم پاسخ بدهیم!

نکته ای که باید بدانید این است که توقیف ملک مشاعی، تنها در صورتی امکان پذیر است که مقدار مال توقیف شده از سهم مالک بدهکار برداشته شود. برای این که مسئله دستور فروش بهتر توضیح داده شود، مثالی می زنیم:

تصور کنید که آقای الف از آقای جیم مبلغ 20 میلیون تومان طلبکار است و به همین خاطر درخواست می دهد که مبلغ 20 میلیون تومان از اموال وی توقیف شود. تنها اموالی که آقای جیم دارد، یک ملک است که از صد سهم آن ، حدود 10 سهم متعلق به آقای جیم. ارزش هر سهم، حدود 10 میلیون تومان برآورده شده است. به همین خاطر دادگاه می تواند 2 سهم از 10 سهم آقای جیم را توقیف و بازداشت کند. به این صورت هرگونه معامله ای که در مورد این دو سهم بازداشتی توسط آقای جیم صورت بگیرد، کاملاً مردود است و باطل خواهد بود.

اما آقای جیم می تواند برای 8 سهم باقی مانده ی خود، هر تصمیمی که دلش می خواهد بگیرد و هیچ گونه مشکلی بر سر راه او نخواهد بود. پس پاسخ سوال اول چنین خواهد شد: تا زمانی که مبلغ مورد نیاز برای توقیف، به اندازه ی سهم مالک از ملک مشاعی باشد، می توان ملک مشاعی را بازداشت کرد!

اما پاسخ به سوال دوم که بسیار مهم تر است این می باشد که دستور فروش ملک مشاعی بازداشتی نیز تا زمانی امکان پذیر است که شخصی که ملک را توقیف کرده است، به فروش سهم مربوطه رضایت داشته باشد!

اما این مسئله معمولاً امکان پذیر نیست چرا که مال بازداشتی را نمی توان به فروش رساند و در صورتی که چنین معامله ای انجام شود، جرم خواهد بود و مشمول مجازات است.

رای فروش مال بازداشتی

همان طور که گفتیم فروش مال بازداشتی کاملاً غیر قانونی است و چنین معامله ای باطل خواهد بود. حتی در صورتی که این معامله، با سند عادی به فروش برسد، باز هم شخصی که به نفع او مال بازداشت شده است، می تواند تقاضای بطلان معامله را داشته باشد.

نکته ی مهم دیگری که باید بدانید این است که چنین تقاضایی نیازی به صدور اجراییه ندارد و تنها دادگاه اعلام می کند. به این صورت که دادگاه اعلام می نماید که به خاطر توقیف ملک مربوطه، معامله ی انجام شده باطل خواهد بودو

برخی مواقع این بازداشت مال، به صورت دائمی خواهد بود. حتما شما هم تا به حال شنیده اید که برخی از اموال، به نفع دولت مصادره شده اند. چنین مصادره ای معمولاً به صورت دائمی است و احتمال دارد که این ملک از طریق مزایده به فروش برسد. اگر بخواهیم مثالی برای این دسته از اموال و املاک بزنیم، باید بگوییم که املاکی که از راه پولشویی یا اختلاس ساخته شده اند، به نفع دولت مصادره شده و در نهایت هم توسط دادگاه از طریق مزایده به فروش می رسند.

اما نکات زیادی در مورد دستور فروش ملک بازداشتی وجود دارد که باید بدانید. در ادامه به صورت فهرست وار به آن ها پرداخته ایم:

در صورتی که مالک بخواهد از طریق یک تعهد ملک خود را به شخص دیگری بفروشد، این تعهد درست خواهد بود. مالک باید در این تعهد ذکر کند که طلبی که باعث بازداشت ملک شده را پرداخت خواهد کرد و بعد از این که ملک آزاد شد، آن را انتقال می دهد، مشکل قانونی خاصی به وجود نخواهد آمد.

تنها جرمی که به هنگام فروش مال بازداشتی اتفاق می افتد، فروش مال بازداشتی و بطلان معامله است. در هر صورت فرد هم چنان مالک ملک مزبور خواهد بود و جرم فروش مال غیر رخ نمی دهد. بنابراین از بابت می توانید آسوده خاطر باشید.

البته ممکن است که بعضی از دادگاه، دستور فروش مال توقیف شده را به نوعی کلاهبرداری در نظر می گیرند و ممکن است فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار دهند. اگر با یک وکیل پایه یک دادگستری و خبره مشورت کنید، احتمال بروز چنین مشکلاتی برایتان کمتر خواهد شد. چرا که یک وکیل می تواند با استفاده از راهکارهای قانونی بهترین عملکرد ممکن را داشته باشد.

از مهم ترین مسائلی که باید بدانید این است که بعد از این که ابلاغیه توسط دادگاه به مالک ارسال شد، وی قادر نیست که هرگونه نقل و انتقالی نسبت به مال یا ملک مزبور داشته باشد و در صورتی که اعلام نماید که خبر نداشته است، از سوی دادگاه پذیرفته نخواهد بود. ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی به صراحت می گوید که اگر ملکی به دلایل مختلف، تحت توقیف باشد و مالک آن بخواهد آن را به شخص ثالث انتقال دهد، معامله باطل و بدون اثر خواهد بود.

اجاره ملک بازداشتی

اما گاهی مواقع پیش می آید که خیلی از موکلین ما این سوال را از ما می پرسند که ایا می توان ملک بازداشتی را اجاره داد؟! در پاسخ به این سوال باید بگوییم که زمانی که یک ملک بازداشت شده و توقیف می گردد.، این بازداشت شامل تمام جنبه های ملک می باشد. به همین خاطر عرصه، اعیان، منافع و تمام مزایای داشتن ملک نیز بازداشت شده و نمی توان هرگونه عملیات حقوقی نسبت به آن انجام شود.

اجاره ملک بازداشتی نیز مشمول همین قوانین است. به همین خاطر تا زمانی که دستور رفع بازداشت از سوی مراجع ذی صلاح تایید نشود و صادر نگردد، نمی توان آن را اجاره داد. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی یا انتقال سرقفلی نیز جزو همین دسته از معاملات است. متاسفانه بارها دیده ایم که خیلی از افراد فریب چنین وضعیت هایی را می خورند و بی توجه نسبت به بازداشت بودن ملک مربوطه، اقدام به خرید یا اجاره ی آن می کنند. در صورتی که می توان به سادگی از بازداشت بودن ملک مزبور کسب اطلاع کرد. به این صورت که به دفترخانه مراجعه می کنید و تقاضای استعلام ملک مورد نظر را خواهید کرد. در صورتی که ملک در بازداشت و توقیف باشد، سردفتر به شما اطلاع خواهد داد و به این ترتیب می توانید از بروز مشکلات حقوقی زیادی پیشگیری کنید.

بنابراین بهتر است که همواره این موضوع را مد نظر داشته باشید که املاکی که در بازداشت و توقیف هستند، غیر قابل معامله و نقل و انتقال می باشند و هرگونه معامله ای بر سر آن ها کاملاً باطل و مردود خواهد بود.

توصیه می کنیم در چنین مواقعی حتما به یک وکیل حرفه ای و خبره مراجعه کنید. متاسفانه خیلی از افراد تصور می کنند که عقد یک قرارداد بیع کار ساده و راحتی است اما زمانی که پای میلیون ها تومان وجه نقد در میان است، بهترین کار مشاوره حقوقی با یک وکیل ملک می باشد.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *