این روزها دیگر کمتر کسی است که اهمیت سند رسمی را نداند. از کوچکترین خریدهایی که انجام می دهیم تا خریدهای بزرگ، همه و همه باید سند داشته باشند. حتی یک فاکتور کوچک خرید نیز نوعی سند محسوب می شود اما رسمیت ندارد! اما در مورد خرید و فروش املاک حتما و حتما لازم است که سند رسمی داشته باشید! برخی مواقع پیش می آید که همه چیز به این سادگی نیست و مشکلات زیادی بر سر راه خریداران و فروشندگان به وجود می آید. به عنوان مثال یکی از اصلی ترین چالش های حقوقی ملک، در مورد دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی است!

در مقالات پیشین به تفصیل در مورد ملک مشاع صحبت کرده ایم و به خوبی می دانید که چنان چه تصمیم به فروش سهم خود را از ملک مشاع داشته باشید، می توانید به عنوان یکی از مالکین به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای دستور فروش داشته باشید. اما تمام این ها در صورتی است که شما سند رسمی داشته باشید. برای املاک مشاعی که فاقد سند رسمی هستند، ماجرا اندکی متفاوت خواهد بود.

اولین نکته ای که باید بدانید این است که برخی از املاک قابلیت افراز( تقسیم) ندارند. در صورتی که اداره ثبت و دادگاه چنین مسئله ای را تشخیص دهد، باید بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش ملک مشاع عمل کند. اما این ماده ی قانونی شامل چه چیزی است؟ ماده 4 قانون افراز می گوید که اگر به موجب تصمیم قطعی مشخص گردد که ملک مشاع مربوطه، قابلیت تقسیم و افراز را نداشته باشد، هر یک از شرکا می توانند به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای فروش آن را داشته باشند. ( نکته ی مهم این است که حتما باید به دادگاهی که در محل وقوع ملک قرار دارد، مراجعه کنید)

نکته ی بعدی این است که در صورت قطعی شدن عدم قابلیت افراز ملک، به تقاضای شرکا( یا یکی از آن ها) دادگاه نسبت به فروش آن اقدام می کند. باید بدانید که شخصی که نسبت به فروش ملک از سوی دادگاه مامور می شود، کار خودر ا بر اساس قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول انجام خواهد داد.

ابطال فروش مال مشاع

بارها ممکن است پیش بیاید که یکی از مالکین ملک مشاع بدون اجازه و اطلاع دادن به دیگر شرکا، اقدام به فروش مال مشاع خواهد کرد. خیلی از موکلین این سوال را مطرح می کنند که تکلیف دادگاه چه می شود؟ آیا می توان با استناد به دعوای خلع ید، فروش مال مشاع را باطل کرد؟

در پاسخ به این سوال باید بگوییم که اگر شریک مشاعی، صرفاً به فروش سهم خود از ملک مشاع کرده است، نمی توان درخواست ابطال معامله را داشت چرا که اساساً چنین چیزی امکان پذیر نخواهد بود و منطقی نیست. برخی دیگر از مواقع نیز ممکن است شریک مشاعی، دارای حق شفعه بوده باشد و به این ترتیب تملک به حق شفعه برای او به وجود آمده باشد. در چنین مواقعی نیز نمی توان تقاضای ابطال معامله را داشت.

نکته ای که بیشتر موکلین ما از آن بی اطلاع هستند، این می باشد که تفاوت زیادی میان تصرف و فروش وجود دارد. باید بدانید که مالک مشاعی برای دادن حق تصرف سهم خود از ملک به شخص دیگر، نیازی به اجازه از دیگر شرکا ندارد.

از دیگر نکات مهم این است که برای دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی ، اولین کاری که باید انجام دهید این است که عدم قابلیت افراز ملک را مشخص کنید. این وظیفه بر عهده ی دادگاه است. در صورتی که مشخص است که ملک مزبور قابلیت افراز دارد و با این وجود یکی از شرکا اقدام به فروش کرده باشد، می توان نسبت به ابطال فروش مال مشاعی اقدام نمود. باید بدانید که بهترین راهکار این است که در صورتی که تصمیم به فروش سهم خود از مال مشاعی دارید، در ابتدا باید در طول یک اظهارنامه، مراتب را به دیگر شرکایتان اعلام کنید تا در آینده هیچ گونه شک و شبهه ای به وجود نیاید.

نحوه مزایده ملک مشاع

در صورتی که غیرقابل افراز بودن ملک مشخص شد و توانستید که دستور فروش ملک را بگیرید، چندین مرحله ی دیگر پیش رویتان خواهد بود. قبل از هر چیزی باید بدانید که دادگاه اقدام به مزایده گذاشتن ملک مزبور خواهد کرد. در ابتدا کارشناسی از سوی دادگاه تعیین شده و به محل ملک مزبور می فرستند. کارشناس، شرایط ملک، قیمت عرف بازار و فاکتورهای زیاد دیگری را در نظر گرفته و در نهایت قیمت پایه ای را برای ملک مزبور در نظر خواهد گرفت!

حال در این شرایط ممکن است اعتراضی نسبت به نظریه کارشناسی دادگاه از سوی مالکین ملک مشاع صورت بگیرد. اما در صورتی که با قیمت پیشنهادی مخالفتی نشد و تمام مالکین راضی بودند، ملک به مزایده گذاشته می شود.

اما همان طور که می دانید، اوضاع بازار ملک همیشه ثابت نیست و نوسانات زیادی دارد. گاهی ممکن است ملک مربوطه در مزایده ی اول به فروش نرسد و این زمان به قدری طولانی شود که نیاز به کارشناسی مجدد ملک باشد. همان طور که می دانید قیمت املاک رو به روز در حال افزایش است و احتمال دارد که برای مزایده ی دوم، قیمت ملک بالاتر رفته باشد.

معمولاً اعتبار نظریه ی کارشناسی 6 ماهه خواهد بود و در صورتی که تا این مدت ملک به فروش نرود، باید مجددا کارشناسی شده و قیمت دیگری برای آن تعیین گردد و سپس به مزایده گذاشته شود.

ساخت و ساز در ملک مشاع

متاسفانه یکی از رایج ترین مشکلاتی که در مورد املاک مشاعی وجود دارد، بحث مربوط به ساخت و ساز در آن هاست. بارها شاهد این بوده ایم که برخی از شرکای مال مشاعی، بدون کسب اجازه از دیگر شرکاء اقدام به ساخت و ساز کرده اند و در طول این ساخت و ساز، منجر به تصرف بخشی از سهم دیگر شرکا شده اند!

در چنین شرایطی تکلیف دیگر شرکایی که به سهم آن ها تعدی شده است چیست؟ آیا می توان مجوز قلع و قمع گرفت؟! در ابتدا باید بدانید که قلع و قمع به چه معناست؟

قلع و قمع، حکمی از سوی دادگاه است که به شرکای مال مشاعی اجازه می دهد تا ساخت و سازی که بدون اجازه در ملک مزبور صورت گرفته است را منهدم کنند!

اما قانون در این باره چه می گوید؟! قانون گذار چنین بیان می کند که اگر یکی از شرکا تصمیم به ساخت و سازی یا اخداث هرگونه ساختمان در ملک مشاعی داشته باشد، باید قبل از هر چیز، رضایت دیگر شرکاء را دریافت کرده و بعد از آن به سراغ احداث برود. اما متاسفانه خیلی وقت ها، با وجودی که رضایت گرفته شده است، حدود این ساخت و ساز از آن چه که در توافق نامه مشخص شده است، تجاوز پیدا می کند. در چنین شرایطی، راهکار ما چیست؟

بهترین توصیه ای که می توان برای تمام عزیزانی که با این مشکلات درگیر شده اند، این است که به یک وکیل خبره و ماهر مراجعه کنند. وکلای دادگستری بهتر از هر کس دیگری قوانین مربوط به ملک را می دانند و به خوبی آگاه هستند که برای کسب بهترین نتیجه چه دادخواستی را تنظیم کنند و چگونه روند کار را پیش ببرند!

در نهایت باز هم باید بگوییم که قوانین مربوط به ملک مشاعی، پیچیدگی های مخصوص به خود را دارد و دستور فروش املاک مشاعی فاقد سند رسمی نیز پیچیده تر خواهد بود. بهترین راهکار این است که به یک وکیل پایه یک دادگستری مراجعه کنید.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *