حتما شما نیز تا به حال به طور شریکی چیزی را خریداری کرده اید و به خوبی می دانید که این مسئله می تواند بعدها برایتان مشکل ساز شود. یکی از اصلی ترین پرونده هایی که در دادگاه ها وجود دارد مربوط به املک مشاعی می باشد. برای این که بتوانیم موضوع دستور فروش ملک مشاع را بهتر توضیح دهیم، در ابتدا باید با برخی از لغات و واژه های مصطلح آشنا شویم:

مال مشاعی: اگر بخواهیم توضیح مختصری درباره ی مال مشاعی بدهیم باید بگوییم که مال مشاعی؛ مالی است که حقوق چند مالک در آن ادغام و اجماع شده است. این ادغام مالکیت ممکن است اختیاری بوده باشد. به عنوان مثال شما با میل خودتان اقدام به خرید یک تکه زمین مشاعی کرده اید یا این که به صورت اجباری ناچار شده اید که زمین یا اموال خود را با دیگران شریک شده باشید( مانند مالکیت اموال ارثی)

افراز مال مشاعی : در مورد تقسیم مال مشاعی از اصطلاح حقوقی افراز استفاده می کنند که به معنی تعیین کردن و جدا کردن مال هرکسی است. ممکن است این تقسیم از طریق تراضی و توافق طرفین یا به دستور دادگاه صورت بگیرد. نکته ای که باید بدانید لفظ افراز مال مشاعی، صرفا به اموال غیرمنقول اختصاص دارد.

در صورتی که تمام مالکین ملک مشاعی نسبت به تقسیم ملک مشاعی راضی باشند، با رعایت تمام قوانین و مقررات به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و توافق نامه ای را امضا کنند. یادتان باشد که این دفتر ثبت اسناد رسمی باید در محل وقوع ملک باشد.

فرق دستور فروش با حکم فروش

خیلی مواقع ممکن است در مورد فروش املاک مشاعی سوءتفاهم هایی به وجود بیاید که موجب سردرگمی خواهند شد. یکی از رایج ترین مشکلات پیرامون این مسئله، مربوط به تفاوت میان دستور فروش و حکم فروش است.

برای این که دستور فروش یک ملک غیر قابل افراز را بگیرید، نیازی نیست که دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کنید، هزینه ی دادرسی را پرداخت نمایید و در نهایت هم وقت رسیدگی مشخص کنید. چرا که دستور فروش مانند درخواست اجرای حکم است.

معمولاً تصمیمی که دادگاه در مقابل این جور درخواست می گیرد، مثل حکم یا قرار نیست. این گونه تصمیمات در قالب دستور خواهند بود و چون که تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی ندارند، نمی توانید در برابر این دستورات درخواست تجدیدنظر خواهی یا فرجام خواهی داشته باشید.

دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی

متاسفانه علی رغم این که بارها توصیه نموده ایم که هرگز ملک فاقد سند رسمی را خریداری نکنید، باز هم مواردی پیش می آید که افراد به دلایل مختلف اقدام به خرید املاک مشاعی فاقد سند رسمی می کنند. در چنین مواقعی در صورتی که بخواهید این املاک را فروخته و سهم خود را دریافت کنید، اگر ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت یا دادگاه نیز بر این مسئله صحه بگذارد، بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش ملک مشاع، هریک از شرکا و به دستور دادگاه محل قرار گیری ملک می توانند تقاضای فروش آن را داشته باشند.

بنابراین یادتان باشد که دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی با درخواست یکی از شرکا یا چند نفر از آنان نیز قابل درخواست است و دادگاه می تواند دستور فروش آن را صادر کند. البته باز هم می گوییم که تمام این مسائل زمانی امکان پذیر خواهند بود که غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی مشخص شود و به تایید دادگاه نیز برسد.

همان طور که گفتیم جهت درخواست دستور فروش نیازی به پرداخت هزینه های دادرسی و منتظر نوبت رسیدگی نیست. چرا که این موضوع مانند درخواست اجرای حکم می ماند.

نکته ی مهم دیگری که باید بدانید این است که در مورد تقاضای فروش ملک غیر قابل تقسیم( افراز) اگر بخواند تشریقات آیین دادرسی مدنی را رعایت کنند، تخلف انتظامی کرده اند و مشمول مجازات خواهند شد.

نحوه مزایده ملک مشاع

بعد از این که غیر قابل افراز بودن ملک مشخص شد، به درخواست یکی از مالکین می توان ملک مزبور را به مزایده گذاشت. نکته ای که باید بدانید این است که ابتدا کارشناسی به سراغ ملک مزبور رفته و گزارشی را خواهد نوشت که تقریباً 6 ماه اعتبار دارد. سپس قیمت پایه ای برای ملک مورد نظر تعیین خواهد شد و در نهایت ملک به مزایده گذاشته می شود.

در صورتی که در مزایده ی اول ملک به فروش نرفت، دومین و سومین و…مزایده نیز برگزار خواهد شد. در صورتی که 6 ماه گذشت و در طول 6 مزایده ملک مزبور به فروش نرفت، آن وقت کارشناس مجدداً ارزش ملک را قیمت گذاری خواهد کرد.

قانون افراز و فروش ملک مشاع

اما سوال اصلی این جاست که چند نوع تقسیم اموال مشاعی وجود دارد؟!

همان طور که گفتیم این تقسیم یا به اختیار و تراضی شرکاء رخ می دهد یا به دستور و اجبار دادگاه! البته هر کدام از این روش ها نیازمند رعایت یک سلسله مراتب هستند و تا زمانی که ممکن باشد از طریق اول مال مزبور را تقسیم کرد، نوبت به نوع بعدی تقسیم نخواهد رسید.

تقسیم به افراز: نوع اول تقسیم به شکلی است که تقسیم اموال بر اساس ارزش و اعتبار مساوی صورت می گیرد. به عنوان مثال در صورتی که پدری فوت کند و دو دستگاه خودروی هم شکل، هم رنگ و هم قیمت داشته باشد، و هم چنین دو پسر وارث داشته باشد، به هرکدام از آن ها یکی از خودروها خواهد رسید و تقسیم به افراز عین یک دستگاه اتوموبیل خواهد بود.

تقسیم به تعدیل: ممکن است خیلی مواقع ارزش اجزای مال مشاعی یکسان نباشد. به عنوان مثال زمینی را فرض کنید که قسمت شرقی آن بر خیابان اصلی باشد و به لحاظ قیمت با دیگر اجزای آن تفاوت زیادی داشته باشد. در چنین مواقعی مبنای تقسیم را مساحت در نظر نمی گیرند. بلکه ارزش زمین ملاک و معیار قرار خواهد گرفت. به این معنی که قسمت های بزرگ تر را که قیمت ارزان تری دارند با قسمت های کوچک تر که قیمت بالاتری دارند مساوی می گیرند. به این نوع از تقسیم، تقسیم به تعدیل می گویند.

تقسیم به رد: البته ناگفته نماند که تغییر مساحت و کم و زیاد کردن آن باعث تقسیم درست و توازن نمی شود. به همین خاطر است که برخی مواقع لازم می باشد به شخصی که سهم کمتری دریافت کرده است، مقدار وجه نیز پرداخت شود تا سهم او نیز با سهام دیگر شرکا مساوی شود. تصور کنید که یک خانه قدیمی + تابلویی گران قیمت جزو اموال مشاعی هستند و دو مالک نیز دارند. قیمت خانه حدود 400 میلیون تومان و قیمت تابلو 300 میلیون تومان است. در چنین شرایطی آن شخصی که خانه را برمی دارد باید مبلغ 50 میلیون تومان به طرف دیگر بدهد تا به لحاظ ارزش قیمت نیز مساوی باشند.

ابطال فروش مال مشاع

برخی مواقع ممکن است که یکی از شرکاء بدون اطلاع دادن به دیگر مالکین، اقدام به فروش مال مشاع کنند. در چنین شرایطی چنان چه فرد تنها اقدام به فروش سهم خود از مال مشاع کرده باشد، دیگر شرکا نمی توانند تقاضای ابطال فروش را داشته باشند.

اما موارد و حقوق دیگری هم وجود دارد که شرکاء می توانند با استناد به آن ها درخواست ابطال فروش مال مشاع را داشته باشند. در نهایت توصیه می کنیم که در چنین مواقعی به یک یک وکیل خبره و پایه یک دادگستری مراجعه کنید که شما را به خوبی با چالش های فروش ملک مشاعی آشنا کند.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *