مبایعه نامه

مبایعه نامه یک سند عادی است که توسط آن خریدار و فروشنده در رابطه با مال یا املاک مورد معامله با هم دیگر توافق می‫کنند ؛ با این توضیح که درباره موعد زمانی و مکان تحویل مال یا ملک و همچنین شیوه پرداخت ثمن تعهداتی و وظایفی را متقبل می شوند . ‬‬

سند مبایعه نامه

این مسئله که در تعریف بالا از کلمه مالِ مورد معامله استفاده شد به این علت است که مبایعه نامه تنها در خصوص املاک نیست ، بلکه جهت خرید و فروش ، بر فرض مثال ، اتوموبیل هم استفاده می‫شود ؛ به جز خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از جمله بلوک های سیمانی یا دستگاه تلویزیون یا هر چیز دیگری می‫توان از مبایعه ‫نامه استفاده کرد . به همین علت اگر شما برای خرید مثلا ۸ دستگاه تلویزیون عوض این که به شکل شفاهی با طرف دیگر در ازای مقداری پول و تحویل در زمان و مکان مشخص توافق کنید ، همین توافقات و تعهدات را در یک برگه تنظیم و امضا می کنید که به این سند مبایعه نامه گفته می شود .

تعهدات طرفین مبایعه نامه

و این مسئله که در تعریف این واژه اشاره کردیم طرفین در برابر یکدیگر تعهداتی را می پذیرند ، به این علت است که اگر تنها یکی از طرفین تعهداتی را بپذیرد نمی توان دیگر به آن سند بیع ‌نامه گفت . و مسئله دیگر در تعریف بالا این است که بیع ‌نامه یک سند عادی است . برای واضح شدن تعریف سند عادی باید سند رسمی را توضیح دهیم . مشاوره حقوقی می گوید سند رسمی ، سندی است که توسط مأموران رسمی و در محدوده صلاحیت آن ها تنظیم می‌ شود . به عنوان مثال ، شناسنامه یا سندی که در دفترخانه‌‌ اسناد و املاک تنظیم می‌شود یک سند رسمی است . به طور کلی اسنادی که در دفترخانه و توسط یک سردفتر ثبت می شوند به عنوان اسناد رسمی شناخته می شوند .

تفاوت سند رسمی و با سند عادی مبایعه نامه

در فرق سند رسمی با عادی که مبایعه نامه هم جزوی از آن است باید گفته شود که سند رسمی برای همه‌ اشخاص قابل استناد است ولی سند عادی تنها میان طرفینی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها از جمله وراث قابل استناد است .
طبق آنچه که گفته شد می توانیم به طور خلاصه نتیجه بگیریم که مبایعه نامه سندی عادی است بین طرفین و الزام‫آور است و فرد برای الزام طرفی که به تعهدات خویش بر اساس بیع‫ نامه عمل نکرده می‫تواند به دادگاه مراجعه کند و به استناد مبایعه نامه وی را مجبور به انجام تعهدات خود کند ؛ اما درباره برخی از موارد ، قانون ‌گذار تنظیم سند رسمی را اجباری کرده است و مثال مشخص آن در خصوص املاک است که براساس مقررات قانون ثبت ، افراد خرید و فورش املاک خود را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و سند رسمی بگیرند .

 سند رسمی مبایعه نامه

یک وکیل پایه یک دادگستری می گوید باید به این مسئله توجه داشت که حتی درباره املاکی که قانون‌ گذار تنظیم سند رسمی را به موجب قوانین ثبت برای آن اجباری کرده است به محض منعقد شدن مبایعه نامه خریدار مالک می‫شود ؛ چرا که در حقوق ایران اساس بر رضایی بودن عقود است ، ولی چون بر طبق قوانین ثبت تنها شخصی که نامش در دفتر ثبت اسناد به موجب تنظیم سند رسمی ثبت شده به عنوان مالک شناخته می‫شود ، اگر سند رسمی تنظیم نشود فرد خریدار در آینده برای اثبات مالکیت ممکن است دچار مشکلاتی شود .

تنظیم سند مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده

زمانی که خریدار و فروشنده برطبق حسن نیت و صداقت در دفتر اسناد رسمی حضور به هم می رسانند و به تنظیم سند انتقال اقدام می ‫کنند ، مشکلی پیش نخواهد آمد ؛ ولی بیشتر افراد در خصوص مرحله‌ قبل از آن یعنی چگونگی نحوه تنظیم مبایعه نامه نگرانی دارند ؛ چرا که پیش از تنظیم سند رسمی معمولا افراد بیع‌ نامه را تنظیم می‌کنند و همیشه این نگرانی را دارند که چگونه بیع ‌نامه را تنظیم کنند که کمترین خطر را متوجه خود کنند و به همین علت در زیر به چگونگی تنظیم مبایعه نامه از جانب خریدار و فروشنده هر دو می‌پردازیم :
الف ـ فروشنده
نگرانی عمده‌ی فروشنده معمولا این خواهد بود که آیا کل ثمن خویش را دریافت می‌کند یا خیر ؟ به همین علت فروشنده باید تلاش کند پیش از تاریخ دفترخانه دست کم سه چهارم ثمن را از خریدار دریافت کند که این مبلغ می‌تواند در طی چند فقره چک پرداخت شود و همچنین باید دقت داشته باشد که آن چه که از ثمن باقی مانده در دفترخانه زمان تنظیم سند رسمی از خریدار دریافت کند ؛ چرا که بعد از تنظیم سند رسمی ممکن است خریدار بدقولی کرده و باقی ثمن را پرداخت ننماید .
علاوه بر این هنگامی که پرداخت ثمن به فروشنده در طی چند فقره چک باشد ، می‌توان در مبایعه نامه ذکر کرد که چنانچه هر کدام از چک‌ها برگشت خورد ، فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد .همچنین بایستی مشخصات چک یا سفته که بابت ثمن داده می‌شود در مبایعه نامه درج شود .
ب ـ خریدار
باید از فروشنده از بابت ملک ضمانت هایی دریافت کند تا اطمینان حاصل کند که فروشنده جهت تنظیم سند رسمی در زمان مقرر به دفترخانه مراجعه می‫کند . به همین علت برای ضمانت اجرای حضور فروشنده در دفترخانه در زمان مشخص شده ، معمولا وجه التزام در مبایعه نامه مقرر می‌شود که چنانچه در تاریخ مشخص شده ، فروشنده در دفترخانه حضور پیدا نکرد ، فلان مقدار وجه التزام باید پرداخت کند . مسئله ای که در این جا حائز اهمیت است این است که فرد خریدار یا فروشنده زمانی که برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند برای یکدیگر ضمانت اجرا مشخص می‌کنند جهت اینکه بتوانند از این ضمانت‌ اجرا استفاده کنند باید خودشان به تعهد خویشتن در تاریخ مشخص شده عمل نمایند. به همین علت چنانچه خریدار برای فروشنده وجه التزام به قدر یک دهم مبلغ ثمن جهت حضور در دفترخانه در تاریخ مشخص ، جهت تنظیم سند رسمی تعیین کرده باید خود نیز در آن تاریخ با میزان مبلغی که توافق شده در آن روز به فروشنده منتقل کند در دفترخانه حضور پیدا کند و این حضور و انجام تعهد خودش را ثبت کند . ‬‬‬
علاوه بر این خریدار برای این که مطمئن شود که فروشنده ملک شخص دیگی را به او انتقال نداده باشد باید در بیع نامه شرطی را بگذارد که در صورت مستحق الغیر بودن ملک مورد نظر ( به این معنی که مالک آن شخص دیگری بوده است ) حق فسخ را خواهد داشت ( به این معنی که اجازه به هم زدن قرارداد را خواهد داشت )